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保利没有新故事:上半年销售额排第四,下半年或被融创超越

2022-11-26 13:27:27 1615

摘要:作者|陶婷编辑|胡刘继在过去的28年里,保利地产大部分时候一帆风顺。1992年,广州保利房地产开发有限公司成立。3年后,它的第一个楼盘——保利红棉花园在广州市海珠区开盘,体量超过20万平方米。开盘后仅一年时间,房子全部售罄。1999年,保利...

作者|陶婷

编辑|胡刘继


在过去的28年里,保利地产大部分时候一帆风顺。

1992年,广州保利房地产开发有限公司成立。3年后,它的第一个楼盘——保利红棉花园在广州市海珠区开盘,体量超过20万平方米。开盘后仅一年时间,房子全部售罄。

1999年,保利花园开盘,创下广州楼市七天七夜排队买房的佳话。

乘着这样的势头,保利开始布局全国。2006年7月,“保利房地产(集团)股份有限公司”在上海证券交易所挂牌上市。

2012年,也就是宋广菊掌舵保利的第二年,保利的总资产超过2500亿元,销售额跨向千亿大关,位居行业前三。

“万保招金”的名头,就是在这个时候叫响的。

多年后的今天,曾想打造中国地产长城的保利,“重回前三”却成了艰难的挑战。

9月10日,保利地产发布今年前8个月销售业绩。尽管保利前8个月实现签约金额3170.56亿元,同比增长2.29%,但据此前公布的半年报来看,保利离第三名万科,差了将近1000亿;而与虎视眈眈的第五名融创,也并没拉开多大距离。

眼看年底将至,今年的保利,还有新故事吗?

重回三甲的拦路虎

自多年前跌下前三宝座后,保利对重回前三念念不忘。

别看前三、前四或前五的销售排名区别似乎不大,但这对于希望做大做强的企业来说,颇为重要。有规模,才有江湖地位,才有话语权。

首先,企业的曝光度和知名度越高,越有利于购房者快速形成决策,助推企业销售。其次,金融机构放款做尽调,也会关注排名情况,金融机构也有自己的“红黑榜”。

在2017年12月的股东大会上,宋广菊就明确表示:“未来两到三年,要重回行业前三。”但拼了两年,宋广菊的愿望没能实现。2018年,保利站上4千亿台阶,全口径销售额4050.0亿元;2019年全口径销售额4702.0亿元。这两年的排名,都在第五位。

面对进前三尚需努力两个位次的现实,在2019年举行的股东周年会上,宋广菊再表决心:回前三,是一个3至5年的目标。

宋广菊所言非虚。2020上半年,尽管保利以2168.0亿元的全口径销售额,排在了第四位,但它的位置摇摇欲坠。如果下半年第五位融创能保持势头,保利第四名的位置大概率就可能易主。

宋广菊

保利地产继2018年新增货值(预计可以达到预售条件的房源价值)低于TOP房企后,2019年其新增货值,也同样不及融创。亿翰智库数据显示,2019年,融创以6375.2亿元的新增货值,排在了第二位;而保利地产以3474.7亿元,排在了第五位。

兵马未动,粮草先行。以保利地产的粮草储备,在2020年保住前四都充满悬念,更何况前三了。

若想坐稳第四的位置,保利得先打败虎视眈眈的融创。2019年11月,融创中国以152.69亿元,收购云南城投集团持有的环球世纪以及时代环球各51%股权。其中,环球世纪及时代环球在成都、武汉、长沙、昆明等城市,共开发18个项目,可售建筑面积约2771.6万平方米,极大补充了融创的土地储备。

反观保利地产,近些年来保持谨慎态度。克尔瑞数据显示,2018年,保利地产拓展项目132个,新增容积率面积3116万平方米,同比减少31%。

2019年上半年,保利地产收购了716万平方米的土地储备,土地支出仅占同期合约销售的18.4%。

保利谨慎态度背后,一方面是基于房地产市场的预判。保利地产研究院、保利投顾研究院,曾联合发布了一份房地产行业白皮书。白皮书中提到,2018年四季度,全国性的市场运行周期拐点已确立,钱将从三四线城市流回一二线城市。

另一方面,则是基于国企降杠杆的要求。为了防范金融风险,2018年9月,政府对国有企业降杠杆提出了总体要求:到2020年末,国有企业平均资产负债率,比2017年年末降低2个百分点左右。

保利的资产负债率(未剔除预收账款),从2018年上半年的79%,变为2020年上半年的77.66%。

曾高喊“再造个保利”的保利,就这么慢了下来。


三道红线的转机

就在外界认为,保利重回前三可能无望之时,事情似乎有了转机。

9月4日,财联社报道称,此前参与央行、住建部座谈会的12家重点房企中,已有房企按监管部门要求,上交了8月份月度资产负债表。

这一切源自8月24日,央行官网发文称,已形成重点房地产企业监测,以及融资管理规则。

三道红线、四档管理、百分之五的增速阈值,监管层总结为“345”规则。简单来说,就是为了防范金融风险,未来房企不允许增加负债规模了。

而房企提交的资产负债表,需要包括剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比三项指标,即融资新规“三道红线”涉及的指标:剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。

被约谈的12家房企中,保利是为数不多的绿线之列。

市界在一份名为《“三道红线”房企表》的文件中看到,保利三项指标分别为67.42%、56.91%、1.88。这份数据标明来自Wind、国泰君安证券。在文件中的近两百家房企中,保利的数据处于较优秀水平。一位知名房企高管告诉市界,这份数据出入不大。

所以,保利完美避开了三道红线。与排名靠近的同行相比,保利在这方面表现更好。

2020年,“345”规则一旦实施,踩线的房企们,融资将会越来越难,自有资金将是房企的常规操作。而没有踩线的房企,则将尽显优势。

“保利本身是央企,负债率较低,符合三道红线激励条件。未来政策实施后,可以增加融资,这也为其回归前三创造更好的条件。”上述房企高管告诉市界,“而踩上三道红线的房企,将被迫降增速、控规模,甚至降规模,这将为保利腾挪出不小空间。”

2020年以后,保利回前三的希望,或许会更大。亿翰数据显示,2020年1-8月份,保利以2103.2亿的新增货值,超过了融创和恒大。融创和恒大的新增货值,分别为1470.1亿、2002.0亿。

广州保利天幕广场

在业内看来,在不踩三道红线的前提下,城市布局均衡、降低市场风险、发挥央企优势多拿地、加大投资收并购,是保利冲击前三的正确姿势。

不过,尽管回前三的希望在增大,但保利显然不能松懈,它需要警惕整合过程中的各类问题,如国企整合及混改,仍存在进度慢、难点多的困扰。

2018年12月,保利计划接管天房集团。然而,在接管不到半年后,保利便宣布,已经退出天房集团的共管状态。

2019年4月30日,由保利集团推荐进入云南城投的卫飚,被云南城投免去了集团党委书记、董事长职务。半年不到,卫飚离场,意味着保利集团与云南城投混改搁浅,也意味着保利地产与云南城投无缘了。

如何把握好前进过程中的利弊,是保利地产未来需要面对的挑战。除此之外,保利还需要面对部分业务的取舍。

“若比邻”颠簸前行

2015年,宋广菊曾破天荒地发了个微博:保利是个P。

就在大家摸不着头脑时,谜底却很快揭晓:5个P代表着保利的多元化战略。

5个P战略,是保利“一主两翼”蓝图的具化:以房地产开发经营为主,以房地产金融和社区消费服务为翼。

5年后的今天,保利曾寄于厚望的社区消费服务——若比邻,走到了十字路口。

保利若比邻专注社区全渠道消费,采取“若比邻社区商业+社区超市+线上平台”的模式。它旗下有六类产品:若比邻MALL、社区商业中心、商业街,以及生鲜超市、鲜食便利和无人商店。

来源:若比邻官网

一位接近保利商业的人士告诉市界,保利将对若比邻系列进行战略调整。

这或是2018年后,保利若比邻的又一波震荡。

市界试图联系保利商业公司总经理方长斌,但截至发稿,对方无回应。
若比邻走到这一步,其实早有征兆。

保利的这种全新服务模式,始于2014年。彼时,社区商业发展十分迅猛。这一年,出现了大约40个业态,主要围绕社区发展,项目种类达二三百个。

2015年,若比邻首家体验实体店“若比邻超市”进驻保利天悦。对社区商业这枚棋子,保利寄予厚望。开业当天,宋广菊还亲临现场。

两年后,小试牛刀的若比邻,启动“外拓”战略,项目在全国各地开花,当年新开业项目达58个。

2017年12月,保利商业地产与保利(横琴)资本,分别出资80%和20%,成立了保利若比邻(广州)科技有限公司。

社区商业疯狂扩张的同时,母公司保利地产在这一年营业收入出现负增长,经营活动产生的现金流缺口,达到293亿元。

即便如此,在2018年年会上,时任保利若比邻超市事业部总经理的朱东生仍自信满满地称,要做中国社区商业的第一品牌,2020年若比邻要达到超千家的连锁规模。

朱东生是前7-11的高层,2016年加入若比邻,负责社区便利店的打造,搭建组织架构。在若比邻前员工的印象中,朱东生社区超市经验丰富。

不过,朱东生千家若比邻社区超市的豪言,并没有成真。他话音落下没多久,2018年下半年,若比邻就开始大规模关店,或交由第三方超市经营,比如北京、成都、长沙、青岛等地的多家超市门店。

来源:若比邻官网

尽管站在巨人肩膀上,但较之于华润、盒马的树大根深,“若比邻基础相对薄弱,且战略布局过大,前期沉淀资金很大,总体步伐慢了半拍”,一位若比邻前员工曾爆料说。

成也规模,败也规模。

从行业角度来看,“社区超市这种业态,需要有超市的商业基础以及体系来支撑。在疫情来袭、传统超市被迫关停或转型的激烈竞争中,后来者如果项目、经营等都没上升到一个层面,新的体系就没法诞生和发展。”广东省商业地产投资协会会长黄文杰告诉市界。

外患之下,也有内忧。

相较于掌门人对若比邻的看重,2018-2019两年间,不断有若比邻超市的前员工发帖称,公司内部管理十分混乱。

2019年,朱东生离开若比邻,身份变成北京好邻居副总经理。

9月5日,市界在若比邻官网发现:若比邻生鲜店由2年前的59家减少至58家、无人便利店由18家减少至2家;现有若比邻社区mall6家,若比邻商业街45家、若比邻鲜食便利店23家。

知名地产分析师严跃进告诉市界,如果企业战略灵活度欠缺,就不要做太多花哨的战略,还不如扎实围绕城镇化做住宅业务。

对现在的保利来说,及时调整,或许才是“王者归来”的解锁姿势。

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