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作者｜陶婷

编辑｜胡刘继

在过去的28年里，保利地产大部分时候一帆风顺。

1992年，广州保利房地产开发有限公司成立。3年后，它的第一个楼盘——保利红棉花园在广州市海珠区开盘，体量超过20万平方米。开盘后仅一年时间，房子全部售罄。

1999年，保利花园开盘，创下广州楼市七天七夜排队买房的佳话。

乘着这样的势头，保利开始布局全国。2006年7月，“保利房地产(集团)股份有限公司”在上海证券交易所挂牌上市。

2012年，也就是宋广菊掌舵保利的第二年，保利的总资产超过2500亿元，销售额跨向千亿大关，位居行业前三。

“万保招金”的名头，就是在这个时候叫响的。

多年后的今天，曾想打造中国地产长城的保利，“重回前三”却成了艰难的挑战。

9月10日，保利地产发布今年前8个月销售业绩。尽管保利前8个月实现签约金额3170.56亿元，同比增长2.29%，但据此前公布的半年报来看，保利离第三名万科，差了将近1000亿；而与虎视眈眈的第五名融创，也并没拉开多大距离。

眼看年底将至，今年的保利，还有新故事吗？

重回三甲的拦路虎

自多年前跌下前三宝座后，保利对重回前三念念不忘。

别看前三、前四或前五的销售排名区别似乎不大，但这对于希望做大做强的企业来说，颇为重要。有规模，才有江湖地位，才有话语权。

首先，企业的曝光度和知名度越高，越有利于购房者快速形成决策，助推企业销售。其次，金融机构放款做尽调，也会关注排名情况，金融机构也有自己的“红黑榜”。

在2017年12月的股东大会上，宋广菊就明确表示：“未来两到三年，要重回行业前三。”但拼了两年，宋广菊的愿望没能实现。2018年，保利站上4千亿台阶，全口径销售额4050.0亿元；2019年全口径销售额4702.0亿元。这两年的排名，都在第五位。

面对进前三尚需努力两个位次的现实，在2019年举行的股东周年会上，宋广菊再表决心：回前三，是一个3至5年的目标。

宋广菊所言非虚。2020上半年，尽管保利以2168.0亿元的全口径销售额，排在了第四位，但它的位置摇摇欲坠。如果下半年第五位融创能保持势头，保利第四名的位置大概率就可能易主。

宋广菊

保利地产继2018年新增货值（预计可以达到预售条件的房源价值）低于TOP房企后，2019年其新增货值，也同样不及融创。亿翰智库数据显示，2019年，融创以6375.2亿元的新增货值，排在了第二位；而保利地产以3474.7亿元，排在了第五位。

兵马未动，粮草先行。以保利地产的粮草储备，在2020年保住前四都充满悬念，更何况前三了。

若想坐稳第四的位置，保利得先打败虎视眈眈的融创。2019年11月，融创中国以152.69亿元，收购云南城投集团持有的环球世纪以及时代环球各51%股权。其中，环球世纪及时代环球在成都、武汉、长沙、昆明等城市，共开发18个项目，可售建筑面积约2771.6万平方米，极大补充了融创的土地储备。

反观保利地产，近些年来保持谨慎态度。克尔瑞数据显示，2018年，保利地产拓展项目132个，新增容积率面积3116万平方米，同比减少31%。

2019年上半年，保利地产收购了716万平方米的土地储备，土地支出仅占同期合约销售的18.4%。

保利谨慎态度背后，一方面是基于房地产市场的预判。保利地产研究院、保利投顾研究院，曾联合发布了一份房地产行业白皮书。白皮书中提到，2018年四季度，全国性的市场运行周期拐点已确立，钱将从三四线城市流回一二线城市。

另一方面，则是基于国企降杠杆的要求。为了防范金融风险，2018年9月，政府对国有企业降杠杆提出了总体要求：到2020年末，国有企业平均资产负债率，比2017年年末降低2个百分点左右。

保利的资产负债率（未剔除预收账款），从2018年上半年的79%，变为2020年上半年的77.66%。

曾高喊“再造个保利”的保利，就这么慢了下来。

三道红线的转机

就在外界认为，保利重回前三可能无望之时，事情似乎有了转机。

9月4日，财联社报道称，此前参与央行、住建部座谈会的12家重点房企中，已有房企按监管部门要求，上交了8月份月度资产负债表。

这一切源自8月24日，央行官网发文称，已形成重点房地产企业监测，以及融资管理规则。

三道红线、四档管理、百分之五的增速阈值，监管层总结为“345”规则。简单来说，就是为了防范金融风险，未来房企不允许增加负债规模了。

而房企提交的资产负债表，需要包括剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比三项指标，即融资新规“三道红线”涉及的指标：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。

被约谈的12家房企中，保利是为数不多的绿线之列。

市界在一份名为《“三道红线”房企表》的文件中看到，保利三项指标分别为67.42%、56.91%、1.88。这份数据标明来自Wind、国泰君安证券。在文件中的近两百家房企中，保利的数据处于较优秀水平。一位知名房企高管告诉市界，这份数据出入不大。

所以，保利完美避开了三道红线。与排名靠近的同行相比，保利在这方面表现更好。

2020年，“345”规则一旦实施，踩线的房企们，融资将会越来越难，自有资金将是房企的常规操作。而没有踩线的房企，则将尽显优势。

“保利本身是央企，负债率较低，符合三道红线激励条件。未来政策实施后，可以增加融资，这也为其回归前三创造更好的条件。”上述房企高管告诉市界，“而踩上三道红线的房企，将被迫降增速、控规模，甚至降规模，这将为保利腾挪出不小空间。”

2020年以后，保利回前三的希望，或许会更大。亿翰数据显示，2020年1-8月份，保利以2103.2亿的新增货值，超过了融创和恒大。融创和恒大的新增货值，分别为1470.1亿、2002.0亿。

广州保利天幕广场

在业内看来，在不踩三道红线的前提下，城市布局均衡、降低市场风险、发挥央企优势多拿地、加大投资收并购，是保利冲击前三的正确姿势。

不过，尽管回前三的希望在增大，但保利显然不能松懈，它需要警惕整合过程中的各类问题，如国企整合及混改，仍存在进度慢、难点多的困扰。

2018年12月，保利计划接管天房集团。然而，在接管不到半年后，保利便宣布，已经退出天房集团的共管状态。

2019年4月30日，由保利集团推荐进入云南城投的卫飚，被云南城投免去了集团党委书记、董事长职务。半年不到，卫飚离场，意味着保利集团与云南城投混改搁浅，也意味着保利地产与云南城投无缘了。

如何把握好前进过程中的利弊，是保利地产未来需要面对的挑战。除此之外，保利还需要面对部分业务的取舍。

“若比邻”颠簸前行

2015年，宋广菊曾破天荒地发了个微博：保利是个P。

就在大家摸不着头脑时，谜底却很快揭晓：5个P代表着保利的多元化战略。

5个P战略，是保利“一主两翼”蓝图的具化：以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费服务为翼。

5年后的今天，保利曾寄于厚望的社区消费服务——若比邻，走到了十字路口。

保利若比邻专注社区全渠道消费，采取“若比邻社区商业+社区超市+线上平台”的模式。它旗下有六类产品：若比邻MALL、社区商业中心、商业街，以及生鲜超市、鲜食便利和无人商店。

来源：若比邻官网

一位接近保利商业的人士告诉市界，保利将对若比邻系列进行战略调整。

这或是2018年后，保利若比邻的又一波震荡。

市界试图联系保利商业公司总经理方长斌，但截至发稿，对方无回应。
若比邻走到这一步，其实早有征兆。

保利的这种全新服务模式，始于2014年。彼时，社区商业发展十分迅猛。这一年，出现了大约40个业态，主要围绕社区发展，项目种类达二三百个。

2015年，若比邻首家体验实体店“若比邻超市”进驻保利天悦。对社区商业这枚棋子，保利寄予厚望。开业当天，宋广菊还亲临现场。

两年后，小试牛刀的若比邻，启动“外拓”战略，项目在全国各地开花，当年新开业项目达58个。

2017年12月，保利商业地产与保利（横琴）资本，分别出资80%和20%，成立了保利若比邻（广州）科技有限公司。

社区商业疯狂扩张的同时，母公司保利地产在这一年营业收入出现负增长，经营活动产生的现金流缺口，达到293亿元。

即便如此，在2018年年会上，时任保利若比邻超市事业部总经理的朱东生仍自信满满地称，要做中国社区商业的第一品牌，2020年若比邻要达到超千家的连锁规模。

朱东生是前7-11的高层，2016年加入若比邻，负责社区便利店的打造，搭建组织架构。在若比邻前员工的印象中，朱东生社区超市经验丰富。

不过，朱东生千家若比邻社区超市的豪言，并没有成真。他话音落下没多久，2018年下半年，若比邻就开始大规模关店，或交由第三方超市经营，比如北京、成都、长沙、青岛等地的多家超市门店。

来源：若比邻官网

尽管站在巨人肩膀上，但较之于华润、盒马的树大根深，“若比邻基础相对薄弱，且战略布局过大，前期沉淀资金很大，总体步伐慢了半拍”，一位若比邻前员工曾爆料说。

成也规模，败也规模。

从行业角度来看，“社区超市这种业态，需要有超市的商业基础以及体系来支撑。在疫情来袭、传统超市被迫关停或转型的激烈竞争中，后来者如果项目、经营等都没上升到一个层面，新的体系就没法诞生和发展。”广东省商业地产投资协会会长黄文杰告诉市界。

外患之下，也有内忧。

相较于掌门人对若比邻的看重，2018-2019两年间，不断有若比邻超市的前员工发帖称，公司内部管理十分混乱。

2019年，朱东生离开若比邻，身份变成北京好邻居副总经理。

9月5日，市界在若比邻官网发现：若比邻生鲜店由2年前的59家减少至58家、无人便利店由18家减少至2家；现有若比邻社区mall6家，若比邻商业街45家、若比邻鲜食便利店23家。

知名地产分析师严跃进告诉市界，如果企业战略灵活度欠缺，就不要做太多花哨的战略，还不如扎实围绕城镇化做住宅业务。

对现在的保利来说，及时调整，或许才是“王者归来”的解锁姿势。